Aprire un’attività di affittacamere o anche solo affittare una stanza all’interno della propria abitazione rappresenta oggi non solo una concreta opportunità di integrazione del reddito, ma anche una responsabilità che impone il rispetto di normative specifiche, obblighi amministrativi e precisi standard qualitativi. Nell’attuale contesto italiano, le regole e gli adempimenti variano sensibilmente in base al tipo di attività svolta, al carattere occasionale o imprenditoriale dell’affitto, e alle leggi regionali di riferimento.
Quadro normativo e definizione dell’attività
La gestione di camere in affitto a fini turistici, detta anche “affittacamere”, rientra tra le attività ricettive extra-alberghiere e viene disciplinata, a livello nazionale, dalla legge n. 135/2001, che assegna alle Regioni la competenza su requisiti e regolamentazione sul proprio territorio. In linea generale, l’attività di affittacamere consiste nell’offrire alloggio in non più di sei camere (distribuite in al massimo due appartamenti nello stesso stabile) a turisti o persone in soggiorno temporaneo. È fondamentale distinguere questa attività dalla locazione privata di una sola camera, anch’essa consentita, ma con obblighi e responsabilità diversi.
Per ogni Regione, vengono stabiliti:
- Il numero massimo di camere affittabili (mai superiore a sei)
- Gli standard minimi di servizio (pulizia, cambio biancheria, servizi essenziali)
- I requisiti strutturali e igienico-sanitari (dimensioni minime, presenza di finestre, altezza soffitti, servizi igienici)
- Le procedure amministrative di apertura e gestione
Nel caso si tratti di una struttura ricettiva, il rispetto della normativa di settore, delle autorizzazioni e comunicazioni imposte dall’ente locale è obbligatorio per operare nella legalità.
Obblighi amministrativi, fiscali e contabili
Se l’intento è quello di svolgere l’attività in modo abituale o professionale, il primo passo è l’apertura della Partita IVA specifica per attività ricettiva, seguita dalla presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) al Comune competente. Quest’ultima è indispensabile per ottenere il titolo all’esercizio e per poter pubblicizzare e accogliere ospiti legalmente. Nel caso di locazione occasionale di una singola stanza, invece, non vi è l’obbligo di partita IVA, ma è comunque necessario stipulare un regolare contratto di affitto e dichiarare i relativi redditi percepiti.
A livello fiscale, chi esercita come affittacamere deve:
- Rilasciare ricevuta fiscale o fattura ai clienti
- Registrare i proventi per fini IVA, Irpef e, se dovuto, imposta di soggiorno
- Presentare dichiarazione dei redditi indicando i ricavi generati dall’attività
- Versare eventualmente i contributi previdenziali, se previsto dalla forma giuridica scelta
Anche il semplice affitto occasionale di una o più camere, benché sgravato da alcuni adempimenti, prevede l’obbligo di registrazione del contratto e di presentazione annuale dei relativi canoni nella dichiarazione dei redditi. Le sanzioni amministrative e fiscali per omissione di questi adempimenti possono essere rilevanti, fino alla chiusura dell’attività o a pesanti sanzioni pecuniarie.
Requisiti strutturali e igienico-sanitari
La normativa stabilisce requisiti minimi e standard qualitativi per ciò che concerne sia gli ambienti destinati al soggiorno che i servizi offerti. Tra i principali obblighi figurano:
- Dimensioni minime delle stanze: almeno 8 mq per le camere singole e 14 mq per le doppie
- Altezza dei locali non inferiore a 2,70 metri (parametro che può variare per i centri storici)
- Presenza di finestre con aerazione naturale e sufficiente illuminazione
- Almeno un servizio igienico ogni quattro posti letto, privato o comune
- Pulizia giornaliera delle camere e degli spazi comuni
- Cambio biancheria minimo due volte a settimana
- Installazione di dispositivi di sicurezza se previsto (rivelatori di fumo, estintori, uscite di emergenza)
Tali standard non soltanto garantiscono il rispetto della legge, ma sono pensati per assicurare agli ospiti adeguati livelli di igiene, comfort e sicurezza durante il soggiorno. Gli obblighi riguardano anche l’informazione ai clienti: tariffe esposte con chiarezza, accesso autonomo ai locali (proprie chiavi), utenze incluse e assistenza in caso di necessità (dove previsto, portineria o presenza del gestore). In caso di inadempimento a tali obblighi, sono previste sanzioni e, nei casi più gravi, la revoca dell’autorizzazione.
Responsabilità legali e civili del locatore
Affittare una stanza, sia a livello imprenditoriale che privato, attribuisce al locatore specifiche responsabilità nei confronti dei clienti e delle autorità. Sul piano civile, il proprietario è tenuto a garantire che l’ambiente sia salubre e sicuro, rispondendo in caso di danni subiti dagli ospiti per negligenza nei controlli, manutenzione o gestione dell’immobile.
Sul fronte penale e amministrativo, sussistono obblighi precisi:
- Registrazione di ogni ospite secondo le disposizioni sulla pubblica sicurezza. La comunicazione alla Questura tramite portale “Alloggiati Web” è obbligatoria per ogni nuovo arrivo, anche di un solo giorno
- Rispetto delle normative sulla privacy e sul trattamento dei dati personali degli ospiti
- Osservanza delle regole urbanistiche e della destinazione d’uso dell’immobile; alcune destinazioni potrebbero richiedere il cambio di categoria catastale
- Divieto di subaffitto senza il consenso del proprietario, se si è locatari
- Gestione delle cauzioni e delle eventuali controversie relative a danni e restituzione delle somme versate
Il mancato rispetto delle responsabilità informativo-amministrative può comportare sanzioni pecuniarie, la sospensione dell’attività, la perdita della licenza o, nei casi più gravi, procedimenti penali. Particolare attenzione deve essere riservata anche alle regole di convivenza condominiale e al rispetto dei regolamenti dello stabile in caso di host che affitta stanze all’interno di condomini.
Contratti, gestione ospiti e pratiche pratiche
La stipula di un contratto scritto di locazione rappresenta una delle “regole auree” dell’affitto di stanze, sia a fini turistici sia a medio-lungo termine. Questo documento è fondamentale per tutelare sia il proprietario che l’ospite e deve contenere:
- Dati anagrafici delle parti
- Descrizione della stanza e delle parti comuni
- Durata e termini del soggiorno
- Importo e modalità di pagamento del canone, eventuale deposito cauzionale
- Regole sull’utilizzo degli spazi e responsabilità in caso di danni
- Obblighi di comunicazione e documentazione alla Questura
Al termine del soggiorno, la stanza deve tuttavia essere consegnata in buone condizioni e libera da oggetti non autorizzati. Il proprietario, dal canto suo, ha il dovere di rispettare la riservatezza dell’ospite, concedendo l’uso esclusivo dello spazio per la durata stabilita. In relazione all’accoglienza, è sempre più importante offrire trasparenza su costi, servizi inclusi, regole della casa e gestione delle emergenze.
Per avviare o regolarizzare la propria attività, restano cruciali:
- La verifica della regolamentazione regionale e comunale specifica
- L’adempimento delle pratiche burocratiche e fiscali dalla SCIA all’eventuale registrazione del contratto
- La tenuta a norma della struttura e la formazione minima sul rispetto delle norme di pubblica sicurezza
L’attività di affittacamere o di locazione di una singola stanza può quindi rappresentare un’alternativa moderna e profittevole alla classica locazione, purché osservata nella sua dimensione di professionalità e tutela degli ospiti. Proprio la ricchezza delle opzioni offerte e la capillarità regolatoria richiedono aggiornamento costante e una gestione scrupolosa, valorizzando la reputazione e il rispetto delle regole, elementi cardine per ogni attività di accoglienza moderna, che sia essa imprenditoriale o saltuaria.
