Quando si vive in un condominio, uno degli aspetti più rilevanti e spesso fonte di discussione riguarda proprio la ripartizione delle spese riferite sia alle parti comuni che alla gestione dell’amministratore. La corretta suddivisione dei costi rappresenta, infatti, una delle chiavi per garantire una convivenza armoniosa, trasparente e conforme alla normativa vigente. Comprendere come e secondo quali criteri vengono distribuite queste spese, incluse quelle derivanti dall’attività dell’amministratore, è fondamentale per ogni condomino.
Le categorie delle spese condominiali
Le uscite economiche di un condominio si suddividono principalmente in due macro-categorie: spese ordinarie e spese straordinarie. Le prime sono quelle necessarie al normale funzionamento e alla manutenzione quotidiana degli spazi comuni, come la pulizia, l’illuminazione, il funzionamento dell’ascensore, il giardinaggio e i piccoli interventi di manutenzione. In questa categoria rientra anche il compenso dell’amministratore di condominio, figura incaricata della gestione e dell’amministrazione del palazzo. Le spese straordinarie, invece, sono relative a interventi di manutenzione straordinaria, ristrutturazioni importanti, rifacimento di tetti, facciate o impianti che comportano esborsi eccezionali e imprevisti.
Secondo la normativa e la consuetudine, le spese ordinarie – incluse quelle riconducibili all’amministratore – sono tradizionalmente a carico del proprietario o dell’affittuario a seconda delle condizioni stabilite nel contratto di locazione, mentre quelle straordinarie spettano sempre al proprietario. Il confine tra questi due tipi di spese è fondamentale per non incorrere in conflitti e per stabilire con chiarezza chi debba sostenere il relativo costo.
Il principio dei millesimi nella divisione delle spese
Alla base della maggior parte delle ripartizioni condominiali, ritroviamo il principio dei millesimi, sistema che considera valore e dimensione delle unità immobiliari rispetto al totale dell’edificio. Ogni proprietario possiede infatti una determinata quota, spesso rappresentata in millesimi, che indica la sua parte relativa all’intero condominio. Di conseguenza, le spese per l’amministratore vengono solitamente suddivise in proporzione ai millesimi di proprietà. Chi possiede una quota maggiore dell’immobile, come una grande abitazione o un attico, dovrà sostenere una parte maggiore delle spese rispetto a chi detiene, ad esempio, un piccolo appartamento.
È importante sottolineare che la suddivisione in millesimi è la regola di default, ma può essere derogata solo con un regolamento contrattuale espresso e approvato dall’assemblea dei condomini, che potrebbe ad esempio optare per criteri diversi, come una suddivisione paritaria tra tutti i proprietari.
Le eccezioni: i casi particolari
In certi casi, specialmente quando i servizi o le parti comuni non sono utilizzati da tutti i condomini, come nel caso di scale, cortili, garage o ascensori ad uso parziale, il riparto può essere effettuato solamente tra i beneficiari effettivi. Ad esempio, se un condominio si compone di due edifici distinti, ogni gruppo di condomini pagherà solo le spese relative alle proprie parti comuni.
Chi paga le spese dell’amministratore?
La responsabilità del pagamento del compenso dell’amministratore spetta per legge ai proprietari delle unità immobiliari. Tuttavia, la presenza di inquilini, comodatari o usufruttuari può portare a interrogativi sulla suddivisione di alcune spese in modo diverso. Nella prassi, anche se l’immobile è locato, il conduttore (inquilino) si farà carico delle spese ordinarie, mentre il proprietario resterà tenuto al pagamento di quelle straordinarie, incluso il compenso dell’amministratore salvo accordi differenti.
- Il compenso dell’amministratore è sempre ripartito tra i proprietari in base ai millesimi, tranne che un regolamento contrattuale disponga espressamente altro.
- Se previsto nel regolamento, la ripartizione “paritaria” – ossia suddivisa ugualmente per ogni unità immobiliare – è valida e vincolante solo se accettata da tutti.
- Le spese di amministrazione non possono essere ripartite solo sugli inquilini: la loro competenza grava sul proprietario, che può poi rivalerle solo se previsto contrattualmente.
Questa impostazione trova fondamento nell’articolo 1123 del Codice Civile, che disciplina la ripartizione delle spese condominiali, con particolare attenzione alle parti comuni e ai servizi generali. Una volta deliberato il compenso annuale dell’amministratore, questo viene quindi suddiviso in base ai millesimi salvo accordi diversi approvati in assemblea.
La trasparenza e i poteri di controllo dei condomini
Ogni proprietario ha diritto a verificare il dettaglio delle spese sostenute dall’amministratore e richiedere documentazione giustificativa. L’amministratore stesso è obbligato per legge a conservare per almeno dieci anni tutta la documentazione contabile e a presentare annualmente un rendiconto delle spese gestite, distintamente tra quelle ordinarie e straordinarie. Sono molti i casi in cui, proprio grazie ai poteri di controllo e trasparenza, si riescono a prevenire inutili controversie e a garantire una gestione limpida delle finanze comuni.
Le funzioni e i compiti dell’amministratore
L’amministratore di condominio svolge un ruolo cardine: dalla convocazione delle assemblee all’esecuzione delle delibere, dalla custodia dei registri alla gestione delle spese e degli appalti per lavori di manutenzione. Il suo compenso deve essere sempre indicato in modo trasparente nel preventivo e nella rendicontazione annuale, mentre il pagamento da parte dei condomini avviene tipicamente a cadenza annuale o semestrale, secondo quanto stabilito dall’assemblea.
Affinché la gestione sia ancora più trasparente ed efficace, i condomini possono proporre modifiche al regolamento condominiale, incluso il criterio di riparto delle spese, richiedendo la maggioranza necessaria in assemblea. Ciò offre la massima flessibilità per adattare le regole alle peculiarità di ogni stabile e per rispondere alle esigenze specifiche di gruppi di condomini.
Conclusioni e consigli pratici
I criteri di divisione delle spese dell’amministratore e di tutte le altre voci condominiali sono quindi fissati in base a precise norme civili e al regolamento interno della comunità condominiale. La ripartizione millesimale rimane la regola generale, offrendo un metodo equo che riflette il valore e la grandezza delle singole proprietà. Tuttavia, con un regolamento specifico approvato in assemblea, le parti possono stabilire regole differenti che meglio rispondano alle necessità e peculiarità del contesto in cui vivono.
Per evitare spiacevoli confusioni o contestazioni, è sempre consigliabile controllare con attenzione il rendiconto annuale trasmesso dall’amministratore, partecipare alle assemblee e, all’occorrenza, richiedere chiarimenti con garbo e fermezza. Conoscere le regole consente a tutti di agire con maggiore consapevolezza nella vita condominiale. Per approfondire il tema sulle parti comuni e la figura dell’amministratore è utile consultare la voce condominio su Wikipedia, così da avere una panoramica dettagliata e aggiornata anche su altri aspetti amministrativi e normativi.
